Deux notions reviennent dans presque toutes les expertises, et on les confond souvent. La valeur vénale dit combien vaut le bien s'il est vendu. La valeur locative dit combien il rapporterait s'il était loué. Elles ne répondent pas à la même question et ne servent pas aux mêmes démarches.

Qu'est-ce que la valeur vénale ?

C'est le montant le plus probable contre lequel le bien serait échangé à une date précise, entre un acheteur et un vendeur consentants, dans une transaction équilibrée, après une mise sur le marché normale, chacun agissant en connaissance de cause et sans pression.

Chaque mot compte. La valeur est fixée à une date, parce que le marché bouge. Elle suppose une vente normale, sans urgence ni lien particulier entre les parties. Elle tient compte de toutes les caractéristiques du bien : son état, sa situation juridique, son occupation, ses contraintes d'urbanisme et d'environnement. Ce n'est pas un prix de vente garanti, mais l'estimation argumentée de ce qu'un marché normal paierait.

Qu'est-ce que la valeur locative ?

C'est le loyer annuel qu'un locataire paierait raisonnablement pour occuper le bien dans le cadre d'un bail nouveau, aux conditions habituelles pour ce type de bien. Elle suppose, elle aussi, une négociation libre et équilibrée entre bailleur et preneur, après une présentation normale du bien sur le marché.

La valeur locative de marché n'est donc pas le loyer en place. Un bail signé il y a longtemps, indexé au fil des années ou négocié dans un contexte particulier peut être nettement au-dessus ou en dessous de ce que le marché donnerait aujourd'hui.

À quoi sert chacune ?

La valeur vénale sert dès qu'un bien change de mains ou doit être déclaré : succession, donation, partage, divorce, apport en société, financement, déclaration d'impôt sur la fortune immobilière, vente entre proches.

La valeur locative sert dès qu'il est question d'occupation ou de loyer : fixation ou révision d'un loyer, renouvellement d'un bail commercial, indemnité d'occupation due par un indivisaire ou un époux qui occupe seul le bien, indemnité d'éviction, ou loyer entre une société et ses associés.

Comment les deux valeurs sont-elles liées ?

Pour un bien loué ou destiné à la location, comme des bureaux, un local commercial, un entrepôt ou un immeuble de rapport, la valeur vénale se calcule souvent à partir des revenus. L'expert part du loyer en place et de la valeur locative de marché, puis applique le niveau de rendement attendu par les investisseurs pour ce type de bien dans ce secteur. Il croise ensuite ce résultat avec les ventes comparables.

C'est pourquoi un loyer trop élevé n'augmente pas forcément la valeur : s'il risque de baisser au départ du locataire ou au renouvellement, l'expert en tient compte. À l'inverse, un loyer inférieur au marché peut représenter un potentiel, si le bail permet de le faire évoluer.

Quelle valeur demander à l'expert ?

Tout dépend de l'usage du rapport. Pour une succession ou une donation, c'est la valeur vénale à la date de l'acte ou du décès. Pour un litige sur un loyer ou une indemnité d'occupation, c'est la valeur locative. Pour un bien loué, les deux sont souvent utiles. L'entretien de cadrage sert précisément à fixer la valeur recherchée, la date de valeur et l'usage du rapport, avant toute visite.

Pourquoi faire appel à un expert indépendant ?

Ces deux valeurs engagent : vis-à-vis de l'administration, d'un cohéritier, d'un locataire, d'un bailleur ou d'un juge. Un expert indépendant définit la valeur recherchée, visite le bien, s'appuie sur des références de marché vérifiables et motive sa conclusion. C'est ce qui rend la valeur défendable.

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