Beaucoup de dirigeants détiennent les murs de leur entreprise en direct ou par une SCI. Au moment de la succession, ces actifs posent des questions que les outils d'estimation grand public ne traitent pas : il n'y a ni prix au mètre carré de quartier, ni ventes comparables en nombre suffisant.
Trois méthodes, croisées
La comparaison s'appuie sur les ventes de locaux comparables (surface, hauteur sous plafond, accès poids lourds, état). Elle reste la référence quand le marché local est actif.
La capitalisation divise le loyer annuel net par un taux de rendement de marché. Elle s'impose quand le bien est loué, en particulier à la société du défunt.
Le coût de remplacement additionne la valeur du terrain et le coût de reconstruction, diminué de l'obsolescence. Il sert de garde-fou pour les bâtiments spécifiques.
Un rapport sérieux confronte au moins deux de ces méthodes et explique les écarts.
Le bail entre la SCI et la société familiale
Un loyer fixé entre proches est souvent éloigné du marché, dans un sens ou dans l'autre. L'expert distingue alors le loyer en place et la valeur locative de marché, et en tire les conséquences sur la valeur. C'est un point que l'administration examine de près.
Urbanisme et environnement
Pour un bâtiment d'activité, la constructibilité résiduelle, le zonage du PLU, la sobriété foncière imposée par la loi ZAN ou la présence d'une installation classée influent directement sur la valeur. L'analyse réglementaire fait partie intégrante de l'expertise.
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