Les bureaux et les locaux commerciaux obéissent à leurs propres règles. Deux locaux voisins peuvent avoir des valeurs très différentes selon leur emplacement exact, leur bail et leur capacité à accueillir d'autres utilisateurs. Voici les questions que se posent le plus souvent propriétaires, dirigeants et notaires.
Pour un commerce, qu'est-ce que l'emplacement veut dire ?
Ce n'est pas seulement la ville ou le quartier. C'est la rue, le côté de la rue, la position par rapport aux locomotives commerciales, le passage piéton, la visibilité de la vitrine, la facilité de stationnement et de livraison. Un emplacement de premier ordre et un emplacement secondaire à quelques dizaines de mètres n'ont pas du tout la même valeur.
Quelles caractéristiques du local comptent ?
La façade et la longueur de vitrine, la profondeur, la hauteur, la forme du plan, la présence de réserves, d'un étage ou d'un sous-sol utilisables, les accès, l'extraction pour la restauration, et la conformité aux règles d'accueil du public et d'accessibilité. Un local adaptable à de nombreuses activités intéresse plus de locataires ou d'acquéreurs.
Et pour des bureaux ?
L'expert regarde la desserte en transports et en voiture, le stationnement, la qualité de l'immeuble, la lumière, la flexibilité des plateaux, la possibilité de les diviser, les équipements techniques comme le chauffage, la climatisation, les réseaux, et la performance énergétique. Les obligations de réduction des consommations d'énergie qui pèsent sur les bâtiments tertiaires ont désormais un vrai poids dans la valeur.
Comment le bail commercial entre-t-il dans la valeur ?
Pour des murs loués, le bail est au cœur de l'évaluation. L'expert lit le contrat en entier : durée et échéances, loyer et indexation, activités autorisées, charges et gros travaux, garanties, droit au renouvellement. L'expert compare le loyer au loyer de marché pour apprécier le risque ou le potentiel à l'échéance. Un bail mal rédigé peut peser autant qu'un mauvais emplacement.
Quelles méthodes l'expert utilise-t-il ?
La capitalisation du loyer, quand le local est loué ou destiné à la location, à partir d'un niveau de rendement observé pour ce type de bien et d'emplacement. La comparaison avec des ventes de locaux réellement comparables, quand elles existent. L'expert confronte les deux et explique pourquoi il retient sa valeur.
L'urbanisme a-t-il un rôle ?
Oui. L'expert vérifie la destination autorisée du local, les règles de protection du commerce dans certaines rues, les possibilités de changement d'usage et les contraintes qui pèsent sur la façade ou l'enseigne. Un changement d'usage impossible ou coûteux limite la valeur.
Pourquoi passer par un expert indépendant ?
Pour une succession, une donation, un apport à une société, une cession de parts, un renouvellement de bail ou un litige, la valeur doit être défendable face au locataire, aux associés, à la banque ou à l'administration. Seul un expert indépendant peut l'établir de façon neutre et motivée.
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