Dans une succession, la valeur des biens immobiliers sert de base au calcul des droits et au partage entre héritiers. C'est souvent le poste le plus lourd de l'actif successoral, et celui qui suscite le plus de discussions, avec l'administration comme entre héritiers.

Une seule référence : la valeur vénale au jour du décès

Le Code général des impôts retient la valeur vénale réelle du bien à la date du décès. Il ne s'agit ni du prix d'achat, ni d'une valeur souhaitée, ni du prix obtenu si le bien est revendu deux ans plus tard. C'est le prix qu'un acquéreur aurait raisonnablement payé à cette date, compte tenu de l'état du bien, de sa situation et de son occupation.

Trois conséquences pratiques :

  • un bien en mauvais état s'évalue dans son état réel, travaux à prévoir déduits ;
  • un bien loué s'évalue occupé, avec une décote par rapport à un bien libre ;
  • une revente rapide à un prix très différent de la valeur déclarée attire l'attention de l'administration.

Les ajustements prévus par les textes

Lorsque la résidence principale du défunt est occupée au jour du décès par le conjoint survivant, le partenaire de Pacs ou des enfants mineurs ou majeurs protégés, un abattement de 20 % s'applique sur sa valeur vénale.

Pour un bien détenu en indivision, l'usage admet une décote qui reflète la difficulté de céder une quote-part. Son principe et son taux doivent être justifiés au cas par cas.

Ce qui rend une évaluation défendable

L'administration dispose de la base des ventes réelles (DVF) et compare la valeur déclarée aux transactions du secteur. Une estimation tient si elle repose sur :

  1. une description précise du bien (surfaces mesurées, état, servitudes, urbanisme) ;
  2. des termes de comparaison datés et localisés, proches de la date du décès ;
  3. lorsque c'est pertinent, une seconde méthode de recoupement (capitalisation du loyer pour un bien loué, coût de remplacement pour un bâtiment atypique) ;
  4. une conclusion motivée, qui explique pourquoi la valeur retenue se situe à tel endroit de la fourchette.

C'est exactement la structure d'un rapport d'expertise conforme à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière.

Sous-évaluer ou surévaluer : deux risques

Une valeur trop basse expose les héritiers à un redressement, assorti d'intérêts de retard et, le cas échéant, de majorations. Une valeur trop haute fait payer des droits inutiles et fausse les équilibres du partage. Dans les deux cas, le coût dépasse largement celui d'une expertise.

En pratique

Le notaire chargé de la succession peut recommander un expert ou accepter le rapport transmis par les héritiers. Pour un bien d'entreprise (entrepôt, local d'activité, bureaux), l'expertise est presque toujours indispensable : les comparables sont rares et les références grand public ne s'appliquent pas.

Faire une première estimation en ligne ou demander une expertise pour une succession.